Gratis og uavhengig — ingen innlogging, ingen selger.
Boliglånskalkulator
Terminbeløp, effektiv rente og hvor mye du kan låne — oppdatert med dagens bankrenter og boligpris rett fra FINN-annonsen.
Kun renter i denne perioden. Lånet nedbetales over resten av løpetiden.
Månedlige bokostnader (valgfritt)
Månedlig terminbeløp
18 219 kr
≈ 218 631 kr i året
Likt hver måned · inkl. termingebyr
Effektiv rente
5,67 %
inkl. alle gebyrer
Belåningsgrad
80,0 %
av boligverdien
- Rentekostnader
- 3 340 929 kr174 924 kr1. år
- AvdragNedbetaling av selve lånet
- 3 200 000 kr43 107 kr1. år
- Skattefradrag (22 %)Renter etter skatt 2 605 925 kr
- 735 004 kr38 483 kr1. år
- TotalkostnadLån + renter + gebyrer
- 6 561 429 kr221 131 kr1. år
Med en renteøkning på 3 prosentpoeng (til 8,5 %) øker terminbeløpet til 24 655 kr. Bankene stresstester lån etter denne regelen.
Over 30 år betaler du inn totalt 6 561 429 kr — herav 20 500 kr i gebyrer.
Nedbetalingsplan
| År | Renter | Avdrag | Termin | Restgjeld |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 174 924 kr | 43 107 kr | 218 631 kr | 3 156 893 kr |
| 2 | 172 493 kr | 45 538 kr | 218 631 kr | 3 111 355 kr |
| 3 | 169 924 kr | 48 107 kr | 218 631 kr | 3 063 248 kr |
| 4 | 167 210 kr | 50 821 kr | 218 631 kr | 3 012 427 kr |
| 5 | 164 344 kr | 53 687 kr | 218 631 kr | 2 958 739 kr |
| 6 | 161 315 kr | 56 716 kr | 218 631 kr | 2 902 023 kr |
| 7 | 158 116 kr | 59 915 kr | 218 631 kr | 2 842 108 kr |
| 8 | 154 736 kr | 63 295 kr | 218 631 kr | 2 778 814 kr |
| 9 | 151 166 kr | 66 865 kr | 218 631 kr | 2 711 949 kr |
| 10 | 147 394 kr | 70 637 kr | 218 631 kr | 2 641 312 kr |
| 11 | 143 410 kr | 74 621 kr | 218 631 kr | 2 566 690 kr |
| 12 | 139 200 kr | 78 831 kr | 218 631 kr | 2 487 860 kr |
Din situasjon
Du kan trolig låne inntil
4 500 000 kr
Maks boligpris ca. 5 300 000 kr med 800 000 kr i egenkapital
Hva setter taket?
Inntekten (5×-regelen) setter taket ditt.
Betjeningsevnen er et anslag: ca. 14 000 kr/mnd i levekostnad, og at du tåler en rente på 8 %. Banken gjør sin egen vurdering.
Uavhengig informasjons- og kalkulatorverktøy — ikke finansiell rådgivning. Vi formidler ikke lånesøknader.
Slik regner vi
Alle beregningene kjører i nettleseren din med standard, åpne formler. Ingenting sendes til noen server. Slik regner vi.
Annuitetslån
Et annuitetslån har likt terminbeløp hele løpetiden. Terminbeløpet (renter + avdrag) regnes ut slik:
terminbeløp = P · r / (1 − (1 + r)⁻ⁿ)- P = lånebeløpet (hovedstolen)
- r = månedlig rente = nominell årsrente ÷ 12
- n = antall terminer = antall år × 12
Eksempel: 2 000 000 kr, 5 % nominell rente og 25 år gir r = 0,05 ÷ 12 og n = 300. Det gir et terminbeløp på 11 692 kr per måned (uten gebyrer). Renteandelen er høyest i starten og synker etter hvert som restgjelden faller.
Serielån
Et serielån har fast avdrag hver måned, mens rentene regnes av restgjelden. Terminbeløpet starter høyt og synker over tid:
avdrag = P / n · renter = restgjeld · rtermin = avdrag + renter (synkende)Fordi avdraget er likt hele veien, betaler du ned hovedstolen raskere i starten enn med annuitetslån. Samlet betaler du derfor litt mindre renter — mot høyere terminbeløp de første årene.
Effektiv rente
Effektiv rente viser den reelle årskostnaden når gebyrene er regnet med. Vi finner den renten i per måned som gjør at nåverdien av alle terminbetalingene (inkludert termingebyr) er lik netto utbetalt lån (lånebeløp minus etableringsgebyr):
lånebeløp − etableringsgebyr = Σ terminₜ / (1 + i)ᵗDeretter regnes den om til årlig effektiv rente med renters rente:
effektiv rente = (1 + i)¹² − 1Uten gebyrer ligger effektiv rente litt over nominell rente på grunn av månedlig rentebelastning — 5 % nominell blir for eksempel ca. 5,12 % effektivt. Etableringsgebyr og termingebyr trekker effektiv rente ytterligere opp.
Ekte renter, oppdatert daglig
Sammenlign boliglånsrenter
Faktiske boliglånsrenter fra norske banker, hentet rett fra Finansportalen (Forbrukerrådet). Juster lånet og se hvor du får lavest effektiv rente.
Belåningsgrad 80,0 %. Eksemplene er for 25 års nedbetaling.
Effektiv rente inkluderer gebyrer og er regnet for ditt lånebeløp. Tallene er veiledende — endelig tilbud gis av banken. Kilde: Finansportalen.no.
Serielån vs. annuitetslån
De to vanligste nedbetalingsformene er annuitetslån og serielån. Forskjellen ligger i hvordan terminbeløpet utvikler seg over tid.
Med annuitetslån betaler du like mye hver måned hele løpetiden. Renteandelen er stor i starten og avdraget lite; gradvis snur det. Det gir forutsigbar økonomi og lavest betaling de første årene.
Velger du serielån, betaler du i stedet fast avdrag hver måned, mens renten regnes av restgjelden. Terminbeløpet er høyest i begynnelsen og synker jevnt. Du betaler ned raskere og sparer renter over tid. Se hele sammenligningen med tall.
Fire ting avgjør hva lånet koster
Skru på dem i kalkulatoren over, så ser du utslaget med en gang.
Renten
Den tyngste posten. Ett prosentpoeng opp eller ned på et lån på tre millioner utgjør rundt 1 900 kroner i måneden. Det er her det monner mest å forhandle.
Løpetiden
Lengre nedbetalingstid gir lavere terminbeløp, men flere år med renter, og dermed høyere totalkostnad. Kortere løpetid svir i måneden, men sparer mye til slutt.
Gebyrene
Etablerings- og termingebyr ser små ut, men de løfter den effektive renten og summerer seg over 25 år. Ta dem alltid med når du sammenligner tilbud.
Egenkapitalen
Mer egenkapital betyr lavere belåningsgrad, ofte med bedre rente. Med mindre enn 10 prosent får du normalt ikke boliglån.
Egenkapitalkrav og utlånsforskriften
Bankene må følge utlånsforskriften. Den setter tre rammer for hvor mye du kan låne:
- Egenkapital: lånet kan maksimalt være 90 % av boligens verdi. Du må stille med minst 10 % selv (senket fra 15 % i 2025).
- Gjeldsgrad: samlet gjeld kan normalt ikke overstige fem ganger brutto årsinntekt.
- Betjeningsevne: du må tåle en renteøkning på 3 prosentpoeng, og banken regner uansett med minst 7 prosent rente.
Bankene har en viss fleksibilitetskvote til å avvike fra reglene, men planlegg ut fra hovedtallene. Regn ut ditt eget lånetak.
Dokumentavgift og øvrige omkostninger
Når du kjøper en brukt selveierbolig, kommer det omkostninger på toppen av kjøpesummen — penger egenkapitalen ikke kan brukes som lån på:
- Dokumentavgift på 2,5 % av kjøpesummen til staten. På en bolig til fire millioner blir det 100 000 kroner.
- Tinglysingsgebyr på 585 kroner hver for skjøte og pantedokument.
- Etableringsgebyr til banken for å opprette lånet.
Borettslagsleiligheter er fritatt for dokumentavgift, fordi du kjøper en andel og ikke fast eiendom. Kjøper du en ny selveierbolig, betaler du avgift bare på tomteverdien, ikke på selve bygningen. Sett av penger til omkostningene i budsjettet.
Effektiv rente — forklart enkelt
Nominell rente er «prisen» banken oppgir. Effektiv rente er den virkelige årskostnaden når etablerings- og termingebyr er regnet inn. Den er alltid litt høyere enn den nominelle.
Når du sammenligner tilbud, er det effektiv rente som gjelder. Et lån med lav nominell rente, men høye gebyrer, kan være dyrere enn et lån med litt høyere nominell rente og ingen gebyrer. Kalkulatoren regner ut effektiv rente automatisk når du legger inn gebyrene.
Avdragsfrihet
Avdragsfrihet betyr at du i en avtalt periode bare betaler renter — ikke avdrag. Terminbeløpet blir lavere mens perioden varer, men restgjelden står stille. Når avdragsfriheten er over, fordeles nedbetalingen på færre måneder, og terminbeløpet blir høyere enn det ellers ville vært.
Det kan gi nyttig pusterom i en stram periode, men gjør lånet dyrere totalt — du betaler renter på et høyere beløp lenger. Prøv feltet «avdragsfrie måneder» i kalkulatoren for å se utslaget.
Les videre
- Serielån vs. annuitetslån
Forskjellen på de to nedbetalingsformene — og når hvilken lønner seg.
- Hvor mye kan jeg låne?
Regn ut maksimalt lån ut fra inntekt (5×-regelen) og egenkapital (10 %-kravet).
- Refinansiering
Når lønner det seg å refinansiere boliglånet, og hva du bør sammenligne.
- Nedbetalingsplan
Slik leser du en amortiseringstabell — restgjeld, renter og avdrag år for år.
Gratis å bruke
Bygg inn kalkulatoren
Driver du en blogg, et eiendomsnettsted eller en forbrukerøkonomi-side? Legg boliglånskalkulatoren rett inn på din egen. Lim inn kodesnutten — så tilpasser den høyden selv.
- Responsiv og mobilvennlig
- Ingen sporing eller informasjonskapsler
- Justerer høyden automatisk via postMessage
Snutten inkluderer en synlig «Levert av»-lenke. Vi setter pris på at du lar den stå — det er det som holder kalkulatoren gratis.
Ofte stilte spørsmål
Hvor mye kan jeg låne til bolig?
To regler avgjør hvor mye du får låne. Du kan normalt låne inntil fem ganger samlet brutto årsinntekt, og lånet kan maksimalt utgjøre 90 % av boligens verdi, altså minst 10 % egenkapital. I tillegg må du tåle en renteøkning på 3 prosentpoeng.
Tjener du for eksempel 600 000 kr, ligger taket rundt 3 millioner i gjeld. Bruk lånekalkulatoren vår for å regne på din egen situasjon.
Hva koster et boliglån per måned?
Det avhenger av lånebeløp, rente og løpetid. Et annuitetslån på 3 millioner kroner med 5,5 % rente over 25 år koster rundt 18 400 kr i måneden i terminbeløp. Øker renten til 6,5 %, stiger terminbeløpet til omtrent 20 300 kr.
Tast inn dine egne tall i kalkulatoren øverst, så ser du terminbeløpet oppdatere seg umiddelbart.
Serielån eller annuitetslån — hva bør jeg velge?
Annuitetslån gir likt terminbeløp hele veien og lavest betaling i starten — greit hvis du vil ha forutsigbar økonomi. Serielån har høyere terminbeløp i begynnelsen, men du betaler ned raskere og sparer renter over tid.
For de fleste boligkjøpere er annuitetslån standardvalget. Vil du spare renter og tåler høyere betaling tidlig, kan serielån lønne seg. Se full sammenligning.
Hva er effektiv rente?
Effektiv rente er den reelle årskostnaden på lånet når alle gebyrer er regnet med — etableringsgebyr og termingebyr i tillegg til den nominelle renten. Den er derfor alltid litt høyere enn nominell rente.
Når du sammenligner lån, er det effektiv rente du bør se på, ikke bare den nominelle. Et lån med lav nominell rente kan ha høy effektiv rente hvis gebyrene er store.
Hvor mye egenkapital trenger jeg?
Hovedregelen er minst 10 % egenkapital av kjøpesummen (senket fra 15 % i 2025). På en bolig til 4 millioner betyr det 400 000 kr i egenkapital og inntil 3,6 millioner i lån. Husk at også dokumentavgift og omkostninger kommer i tillegg.
BSU-sparing (du kan spare frem til året du fyller 34) og kausjon fra foreldre kan hjelpe deg å nå egenkapitalkravet. Oppsparte BSU-midler kan brukes til boligkjøp uansett alder.
Hva betyr avdragsfrihet?
Avdragsfrihet vil si at du i en periode bare betaler renter, ikke avdrag. Terminbeløpet blir lavere mens perioden varer, men restgjelden står stille. Når avdragsfriheten er over, fordeles nedbetalingen på færre måneder, så terminbeløpet blir høyere enn ellers.
Avdragsfrihet kan gi pusterom i en periode med stram økonomi, men gjør lånet dyrere totalt fordi du betaler renter på et høyere beløp lenger.
Uavhengig informasjons- og kalkulatorverktøy — ikke finansiell rådgivning. Vi formidler ikke lånesøknader.